千亿投资秦汉新城,究竟要改变什么

作者:徐三刀

撰文=燕十三

备注：秦汉新城渭河景观带

PART1-首位意识

自西安限购以来，西安一直存在两个市场，一个是主城区及附属板块的“限购区”；一个是以西咸新区为主力的“非限购区”。

面对西安楼市史无前例的限购政策，多频次调控；以及利好密布的城市景象，高规格定位加持。西安楼市出现双重景象，一方面是大城利好，第九座国家中心城市+第四批自贸区试点+万亿招商引资，激发投资激情；另一方面是锁死限购，限户籍+限价+摇号+限售等组合拳，将购房者拆分为限购与非限购。

大西安空间划分“三轴三带多中心”，“中轴”已经定型，“东轴”瞄准涉外，“西轴”赢在当下！西咸新区作为“关中平原城市群核心区”，是陕西经济未来的增长极，年以来签约数千亿投资，年上半年GDP增速全省第一。

备注：西咸新区规划-示意图

年1月份，西安代管西咸新区，随即拉响“抢人大战”。六城区限购，购房人群涌入西咸，限购政策执行，在一定程度上驱动了西咸新区开发，房企密集拿地，大规模投资涌入；购房群体集体涌入市场，带来稳定居住人口；媒体轮番报道轰炸，提升了西咸新区曝光度......

沣东新城，西咸之芯，数千亿投资刷新城市价值；秦汉新城，西咸之肺，85%的城市遗址+城市公园，西咸高端板块高度聚集。

但从开发速度和投资量级来看，西咸楼市两大主战场就是沣东新城、秦汉新城。泾河新城开发肇始，沣西新城、空港新城招商引资尚在初期，高新科技+总部园区盘踞于沣东新城，文化资源+环境资本聚集于秦汉新城。因此，谁能够把控这两个市场热点，谁就赢在西咸新区。

作为一个拥有平方公里的新城，两倍于中心城区面积（平方公里），谁能够掌控话语权，谁就有与西安进入“一带一路”国家战略的资本。

从城市空间关系上来看，秦汉新城距离经开“高新新城”仅有4公里，距离市政府仅有8公里，与城南小寨航天城、城北市政府港务区相比，算是极近。

PART2-解构秦汉

西咸新区五大板块功能殊异，各有不同，秦汉新城最为特殊！作为历史遗迹和环境优越的明星城区，秦汉新城是国内秦汉文化文明中心、大西安生态居住中心、大西安地理中心。

空港新城偏重于“临空经济+空港枢纽”，泾河新城偏重于“城乡统筹+循环经济”，沣西新城偏重于“新兴产业+综合服务”，沣东新城偏重于“科技基地+体育会展”，秦汉新城偏重于“文商旅+高端居住”。可以说，五大板块定位之中，秦汉新城市做为整个西咸新区最大的纯居区域，闹中取静。

秦汉新城，作为西咸新区最大功能板块，总规划平方公里，遗址保护区就有平方公里，其中32平方公里是绝对保护区，建控地带和风貌协调地带72平方公里。简单来说，规划面积最大，可开发利用面积最小。

备注：秦汉新城规划示意图

作为西咸新区高端项目聚集区，秦汉新城与曲江新区对标，一南一北遥相呼应，秦汉新城突出秦文化价值，打造大西安“宜居”新高地。

园区建设，对标曲江，以曲江大唐芙蓉园为例，投资13亿元，占地亩，一年接待游客量超过万；而大秦文明园预计投资亿，占地亩，未来接待游客总量将有倍数级上升。

如今，秦汉新城成为高端人居重要选项之一，五大价值造就稀缺，兑现宜居环境：

其一，城市北跨，大西安十字方针“东拓、西进、南控、北跨、中优”，城市向北进发，“北跨”成为大西安重要方向，渭河成为大西安“城中河”！秦汉不仅要成为西咸重要板块，也要成为未来大西安重要板块。

其二，中央公园，为了保护遗址，守望秦汉文化，秦汉新城规划85%的高绿化率，形成大西安中央公园。“一河一湖四公园”，依次为约17.1公里渭河景观带、西安湖、大秦文明园、西部芳香园、张裕酒庄、渭河湿地公园等配套。

其三，高端聚集，秦汉新城城市自然天赋极佳，土地控规容积率低，高端别墅区聚集度高，城区舒适度高。加上渭河生态管委会成立，严控渭河沿岸土地，改造两岸景观环境，修复城市天际线，使得城区整体高端化。

其四，土地殆尽，秦汉新城建设用地仅有50平方公里，大致为亩，仅秦汉文明园规划就达到了亩，还有房企墅区、康养、教育、苗圃等用地，使得秦汉新城逐渐无地可批，被迫高端化。

所谓宜居必须具备教育、医疗、公园、消费等“硬配套”。目前秦汉新城，教育资源有:清华附中秦汉学校、秦汉新城兰池学校、交大康桥小学等；商业资源有，张裕瑞那城堡酒庄、星河湾酒店、大秦文明园等；医疗有医院、交大二附院等。

备注：秦汉新城部分配套示意图

随着土地资源殆尽，房企进驻门票变贵，秦汉新城产品必须走高溢价，也就是说必须高端化！地铁13号线开通之后，16号线（处于规划设计中，建成后将连接西咸各大版块）秦汉新城将与经开高新铁城无缝接驳，轨道资源的加持，秦汉新城发展将再快一步！

PART3-自贸加持

对标曲江，秦汉新城以前瞻的规划理念，打造“一轴、双核、三带、三区”规划格局。

目前，秦汉新城两大板块发展速度较快，一个是渭河北岸综合服务园区，发展轴线为兰池大道，以星河湾、万科、旭辉等领衔，打造低密度住区；另一个是塬北综合服务区，发展主轴线为秦汉大道，以绿地、恒大为主。

备注：西咸新区-秦汉新城分区规划示意图

备注：塬北服务区大量文化教育用地

其中，秦汉历史文化主轴，依托秦汉大道这一交通骨干道路，将秦王宫与汉长安城连接起来，是秦汉新城连接历史、通达未来的命脉。除此之外，还有陕西自贸区秦汉新城功能板块规划加持，推动秦汉大道板块发展。与空港新城相邻，又增加了其国际交流的便捷性。

必须强调一点，绿地恒大进驻秦汉新城，带来的不仅是住宅，更是产业。仅以恒大为例，西安恒大童世界，计划总投资规模亿元，总占地亩，包括童世界乐园、动漫文化创意产业园、会展中心、周秦汉唐博物馆等。预计3年内部分建成投运，可实现年接待游客超过万人次、带动就业2万余人、年产值超过80亿元。

绿地恒大集体空降秦汉新城，通过产业加持，吸附购房群体、消费群体进驻，通过发展“倒推”配套兑现，土地溢价增值，区域走向中心化。

年4月1日至年6月22日，陕西自贸试验区秦汉新城功能区新增注册市场主体家，新增注册资本.69亿元，新增注册资本1亿元以上的企业就有30家。

为了捕捉增长点，绿地集团进驻秦汉新城秦汉大道，于自贸区板块打造绿地新里·格林公馆！

备注：绿地新里·格林公馆规划鸟瞰图

PART4-秦汉续篇

绿地“新里”系列进驻秦汉新城，是沣东新城绿地·新里程续篇之作。此前，绿地新里程列席《年1-10月中国典型房企单项目销售业绩TOP》，位列全市TOP2，全国TOP21.

绿地新里·格林公馆，整盘规划亩，总建筑面积约44万方，2.0低容积率，36%超高绿化率，定制低密舒居享受，产品涵盖墅质小高层、花园洋房，以超高性价比再造典范之作，续篇沣东新城绿地新里程。

绿地集团锁定秦汉新城增长趋势，将现代科技与传统人居相结合，打造集艺术、生态、安全、社交、健康、智慧、友好七大价值体系，将新里生活展现在渭河以北。

备注：绿地新里品牌七大价值体系示意图

绿地集团对于择址，颇为考究，优质秦汉新城塬北服务区自贸区板块，与秦汉文旅产业相呼应，打造宜居产品。绿地新里·格林公馆通过规划私人会所、六重景观设计，优化空气和水饮用，无障“爱”设计（例如：对行动不便的残障人士、宝妈、腿脚不好的老人特别关照，比如电梯设计了横竖向按钮键，社区无台阶式的设计）。

除此之外，绿地采用智慧体系服务社区，让社区更舒适，家居更放心，智慧贯穿物业、安防、居家等各层面，把科幻片里的未来人居搬进现实。

绿地深谙中产阶层需求，适时推出“新里”系列，立足秦汉新城，从建筑设计、景观打造、户型创新、社区服务等方面入手，让生活的每一处都温馨舒适。

备注：项目入口景观区--阿美琳堡宫效果图

备注：项目中心景观区--天鹅湖岸效果图

备注：项目全龄活动区--维京宝藏效果图

绿地进驻秦汉新城，对于稳定秦汉新城预期极为重要，其所规划“新里”系列，在沣东新城大获成功，如今产品复刻秦汉新城，使之成为秦汉新城人居重要选项之一。

当然，最令人期待的还是绿地通过世界五百强品牌，将为秦汉新城带来的投资号召力，不仅要有人居，还要有消费，产业，教育，医疗......

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