在质疑声中,这个湖居板块蜕变步伐坚定

近期，未央湖再次提出要改造，对标曲江，打造“南有曲江池，北有未央湖”，有人就问，价值有多大？

其实，为什么对标曲江，原因太简单了，讲和珅的故事，你不放王刚的照片？讲关羽的故事，你不放陆树铭？就是为了让大家有一个想象的共同认知，必须找出一个“熟脸”。

▲曲江南湖夜景

不拿“曲江对标”，难道对标香蜜湖、北龙湖、金鸡湖么？不好意思，听不懂，也不知道“对标”的价值是什么。于是，西安诞生了好几个“下一个曲江”，例如雁鸣湖、昆明池、未央湖、长安公园、西安湖…

未央湖板块，处于灞渭三角洲，是浐灞泾渭四河交汇之处，也是未央与浐灞交汇之处，总占地15.4平方公里，一共33个行政社区，常驻人口13.3万人，拥有国家级湿地公园，还有未央大学城，一河之隔便是奥体中心板块，是城北第一代湖居别墅区。

▲浐灞国家湿地公园-实拍图

虽然这里是城北第一代湖居别墅区，随着片区的商业、游乐场等衰败，板块的价值正在重塑。目前，未央湖周边有大概10个别墅小区，平均房龄在15年，有些已经超过20年，此外还有大概7个安置及新建小区，片区缺少商业，道路等级较低，亟待改造。

现在未央湖所面临的难度，不仅是景观改造，还有大范围的拆迁！

从年开始，每年未央湖都会传出要改造的新闻，每年都有动作，但每年也都不彻底，总是有一些遗憾。

近年来，未央湖板块四个方面发生改变，以下仅做参考，不作为投资依据：

一则，终于有了地铁线路，地铁10号线获批在建，未来要链接8号线、14号线、港务区、泾渭、高陵；二则，年未央区提出“三轴线、三片区”理念，算是给片区划分了一个大概轮廓；三则，借助十四运把周边的北四村拆迁完成（郑家寺村、湖北庄村、草店村和新光村），现在大明宫建材市场的情况也已经解决；四则，西安发布灞河重点板块管控条例，部分区域被保护起来。可以说，现在的未央湖板块已经是蒸蒸日上。

▲未央区-三轴线、三片区规划

目前，未央湖板块地价高涨，从年金茂摘地之后，随即龙湖、东原、招商等相继摘地，到之后上实城开摘地，最高楼面地价达到1.6万/㎡，招商央玺最高新房价格达到4万/㎡，而区域最低房价在1.3万/㎡，虽然产品不一样，但在新房市场，未央湖是价格差最大的板块，没有之一。

目前，根据西安权威媒体《西安网》发布《西安未央湖片区将进行全面改造升级》信息：

根据片区三年行动方案，未央湖片区将会分为三个板块：环未央湖-华圣板块、大学城板块、大明宫市场板块，进行分区域提升改造。其中，环未央湖-华圣板块位于渭河以南、秦汉大道以北。参照曲江池开发模式，对未央湖游乐园进行全面改造升级。同时，将未央湖周边品质较差的10个老旧小区和华圣果业地块全面整合，打造集高端住宅、品质商业、特色产业发展于一体的区域综合开发项目。

▲未央湖区域规划图

看到这里，有人瞬间颅内高潮，质疑为什么未央湖敢说“对标曲江”，未央湖到底有没有这个资格？这真的令人很无语，十余年前初来西安，曲江也是被这样鄙视，一部分觉得那是假文物聚集区，反倒是我们这些新西安人为之连连点赞。

曲江不是西安湖居开发的起点，也不会是西安湖居开发的终点，十年后再看曲江池周边，面对一堆25-30年左右的老房子，是不是又要鄙视曲江了？

看待一个片区的发展，我们应该是考虑五年之后的变化，而不是眼下。

为什么是“五年之后”？一个建筑周期3-4年，如果装修一番，必然在5年之后了，因此，面前是一堆老破旧小区不稀缺，甚至于是残桓断壁也不奇怪，当年还有人站在乐游原上指着曲江二期1.1万/㎡的房子说，这里必然暴跌一半。

结果怎么样？我们看到曲江二期，确实与曲江一期不同，甚至于有些人给“曲江”两个字画问号，但地铁、购物中心、酒店、公园、文化场馆、学校等等全部建起来了，人们似乎也忘掉了当年的豪言壮语，但对于我们普通人而言，机会往往只有一次，错过了，一辈子就这样了！

但那些胆大心细的购房者在-年买入曲江二期，或者在年底之前买去曲江二期的，不管房价上涨了三倍，或者上涨了两倍，都已经赚的是盆满钵溢，但当时他们买入曲江的时候，很多人所遭遇到的质疑，远比未央湖“对标曲江”要强烈得多，有兴趣自己在百度上搜索关键词：曲江二期、价格跳水、维权不断....

任何一个板块发展，都有自己的发展模式，都是套路出牌。但绝大部分人看片区发展，往往只能停留在自己的经验之上，一句话断生死，大喝一声“我不看好”，甚至于没有经验了，只能停留在网络贴吧上。

记得年前后我们写软件新城之际，被整整喷了多半年，因为这个片区没有一个商品住宅，更没有听说规划大型商业，直到年高新“万元地”出现，连喷带打的这群人才消停下来，但也是骂骂咧咧，在很多人看来软件新城是一片工业园区。

当然，大家这种“捡现成”的想法错了吗？也没有错，毕竟大家都爱曲江的繁华，只是不愿意支付现在的高价罢了。

我们看好未央湖板块，不是因为这个片区有什么产业，也不是因为这个片区以前属于城北的别墅区。

就像王东岳提出的“递弱代偿”理论一样，不管原来的边角料如何不值一提，现在中心区域发展完了，就必须要开发这些曾经看不上的地段，现在的城北市政府、大明宫、徐家湾、高铁新城有1.5-2.0以下容积率的土地吗？几乎没有。

那城北会因为这些板块没有低密土地，就不开发高端盘了么？当然不会。东方不亮西方亮，没有南方有北方，在这四个板块遭遇拆迁或者土地调控等问题之后，未央湖的高端化，几乎是被“逼迫”出来的，不管他们愿不愿意，高端化已经摆在眼前，时代会推着我们往前走。

年，我们推广大西安“四大三角洲”，其中，便有灞渭三角洲，当时周边的居民不清楚这个概念，以为是我们瞎编的；年，央企金茂摘地，我们判断未央湖历劫重生，进入高端开发节奏，大家也是不以为然；年提出浐灞泾渭四水交汇这是西安风水最好的地方，人们表示从未听过；同样是年，大西安东北“黄金三角”，地铁10号线、14号线要在灞河上面形成“铁三角”，进入“三生共融”......

徐三刀评楼市，赞

五六年来，但未央湖的蜕变大家有目共睹，我们的判断不断被验证，这个片区和国际港务区、泾渭新城已经形成了生态、生活、生产“三生共融”，未来的发展前景很好，但底子还不够厚，要发展的方面还挺多。

当然，一个片区的浴火重生，必然要经历各种质疑，但发展是抵挡不住的，因为，我们不过是时代微尘。

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